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Comment mesurer la performance réelle d'une SCPI ?

Avant d’investir dans les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, plusieurs indicateurs de performance sont à évaluer. Ceux qui sont les plus parlants pour ce véhicule d’investissement à rentabilité élevée est le taux de distribution, la capitalisation et l’évolution du prix de la part.

 

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)

Le TDVM est le premier indicateur qui reflète les performances d’une SCPI : il est mesuré au moyen des dividendes et de la valeur des parts, en plus de la rentabilité locative de l’ensemble du patrimoine lui-même. Cette dernière s’obtient en considérant les loyers nets de charge et le prix d’acquisition entre autres.

Le TDVM peut varier au fil du temps et de la conjoncture, en fonction de la stratégie de base de la SCPI. Si celle-ci a été solidement verrouillée, comme c’est le cas pour la plupart d’entre elles, le rendement est stabilisé malgré les divers aléas. C’est d’ailleurs ce que ces classes d’actifs ont prouvé en servant 4.18% de rendement pour l’année 2020. Rappelons que celle-ci a été complètement chaotique sur le plan économique pour faire face à la pandémie, situation pourtant indifférente pour les SCPI d’après leurs résultats de même que le maintien de la distribution des dividendes à tous les associés porteurs de parts.

 

House, Real Estate, Hands, InsuranceLa capitalisation

Elle traduit la valeur de la SCPI, de même que sa taille. La capitalisation correspond au nombre de parts émises sur le marché primaire qui est multiplié par le prix de la souscription. Une SCPI de grande taille se distingue ainsi par un parc immobilier diversifié, aussi bien du point de vue sectoriel que géographique. À titre indicatif, les SCPI à forte capitalisation sont les suivantes : Edissimo, Rivoli Avenir Patrimoine, Immorente, Accimo Pierre, Primopierre et Primovie, soit plus de 3 100M€ de capitalisation. Quant aux SCPI suivantes, elles enregistrent plus de 2300 M€ de capitalisation : Epargne Foncière, Elysée Pierre, Notapierre et PFO2.

 

L’évolution du prix de la part

Une SCPI est fortement demandée sur le marché lorsqu’elle sert d’excellentes performances. Afin de maintenir l’équilibre en termes d’avantages dont profitent les anciens investisseurs par rapport aux nouveaux souscripteurs, la SCPI procède à une valorisation du prix de la part. Ainsi, consulter cet indicateur permet d’estimer les performances de la SCPI. Une progression de ce ticket d’entrée est aussi réalisée après évaluation et expertise du parc immobilier, et notamment lorsque la valeur de ce dernier est en hausse. À l’inverse, une perte de valeur du patrimoine peut donner lieu à une révision à la baisse du prix de la part, ce qui va ainsi impacter sur le rendement de la SCPI.

 

Réaliser comparatifs et simulations

Il vaut mieux toujours réaliser un comparatif de plusieurs SCPI à sélectionner avant de choisir celle à laquelle vous allez souscrire. Ce sont les indicateurs sus énumérés qui seront pris en compte, en plus des taux d’occupation financiers (TOF) et du report à nouveau (RAN) ainsi que des provisions pour gros entretiens (PGE). Le comparatif peut être effectué en ligne à partir des outils dédiés à cet effet.

La simulation quant à elle permet d’évaluer le rendement net par rapport à votre propre stratégie : nombre de parts à souscrire, mode de financement (à crédit ou au comptant), en pleine propriété ou en nue-propriété. Vous pouvez d’ailleurs programmer plusieurs simulations dans le but de souscrire à plusieurs SCPI afin de diversifier votre portefeuille. Ainsi, vous ne mettez pas « tous les œufs dans le même panier », d’où l’amoindrissement des risques de perte en capital en cas de perte de rendement pour l’une ou l’autre d’entre elles. De nombreux simulateurs en ligne sont également à votre disposition pour une utilisation totalement anonyme.

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